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随着房价的水涨船高,越来越多的人买房选择按揭贷款,那么很多人在贷款过程中会遇到一个疑问,究竟是等额本金好,还是等额本息好呢?二者又有什么差别。该如何抉择呢。首先,为了使大家更容易理解,我们做个假设:总房价200万元,首付50万元,需要向银行按揭贷款150万元,利率为基准利率4.9,按揭贷款…

随着房价的水涨船高,越来越多的人买房选择按揭贷款,那么很多人在贷款过程中会遇到一个疑问,究竟是等额本金好,还是等额本息好呢?二者又有什么差别。该如何抉择呢。

首先,为了使大家更容易理解,我们做个假设:总房价200万元,首付50万元,需要向银行按揭贷款150万元,利率为基准利率4.9,按揭贷款期限为30年。

一、名词解释:

【等额本金】:顾名思义就是每个月还款时本金都是一样的,相对于等额本息而言,支付的总利息相对少一些。在每个月还款时,需支付的月供金额为本金的平均分摊,加上交易日至还款日之间的利息。

【等额本息】:也叫做等额还款,每个月偿还给银行的钱是一样的。

二、两者的区别是什么呢。

等额本金每月还款越来越少;等额本息每月还款额相同。

对于等额本金来说,每个月还的本金都是等额的,但是在贷款初期,由于本金较大,前期利息较大,所以还款初期的利息额大,导致前期还款压力较大,但是随着时间推移,还款会逐月递减,到还款末期,利息越来越少,最终只剩下本金。但是对于等额本息来说,前期还款利息较多,每月总还款额相等。如下图:


买房时等额本金和等额利息哪个更好呢?


三、两者有哪些优缺点

等额本金来说:每月还款等额本金,所以随着本金的减少,还款利息越来越少。等额本息来说:每月的还款数额相同。还款中一部分是拿去还利息了,还有一部分拿去还本金了。对于按揭贷款,如果采取等额本金还款,前期的压力相当大,但是,每月的还款时逐渐减少的,后期压力很小。如果其他因素不考虑,我们比较一下二者还款总额区别,会发现,等额本息还款总金额略高于等额本息还款金额的。如下图:


买房时等额本金和等额利息哪个更好呢?


【直观结论】:如果是拿贷款150万元来说,贷款30年,等额本息总还款比等额本金总还款多26万元。

所以说一般情况下,等额本金比等额本息划算,相对便宜一点,但是事情不是绝对的。


买房时等额本金和等额利息哪个更好呢?


四、是不是我们就应该选择等额本金贷款呢,因为更省钱

小编告诉你,这个不一定奥,擦亮眼睛,千万别被数字迷惑了,上边的等额本金还款总额比等额本息还款总额少只是表面现象,是在排除任何其他因素之外的一种理想算法。但是我们知道,社会生活受到各种因素的影响,特别是社会经济的发展和货币政策的变化。

影响因素一:存贷款利率和收益率情况。

我们计算一下,由于还款初期等额本金比等额本息还款金额多。那么在还款前10年,我们粗略估算等额本息一共还款95万元,而等额本金还款123万元。也就是说,等额本金比等额本息多还款28万元。

如果这28万元在自己手上而没给银行,我们其实是向银行背负了28万元的利息,利率多少呢,是4.9。那么如果你有了这28万元的话,你会用来做什么呢?投资?你的投资会不会收益率高于4.9呢?因为只要你的收益率高于4.9,你就是赚了,因为你向银行背负4.9的利率,而你收益高于这个。最蠢的是存进支付宝,因为支付宝年化率随便都高于4.9了。

借鸡生蛋的原理,我们变向向银行借了一笔4.9的钱,然后我们拿这笔钱去投资了,收入高于这个,这就是赚钱的逻辑。

影响因素二、货币政策影响,也就人民币政策啦。

我们把这个因素考虑进去,那就是中国人民币贬值(对内贬值)速度。货币从87年开始贬值,我们看到的物价上涨,2毛钱的鸡蛋涨到了1.5元。根据数据:人民币贬值速度为每年10%。

上边我们计算到,前10年,等额本金比等额本息多还款28万元。那么这28万元先还与后还的区别是什么?根据人民币贬值速度来计算一下,5年前28万元相当于现在的26.6万元(估算),在不计算利率和收益率的情况下,纯考虑人民币贬值速度,我们得出这个结果。

【结论】其实等额本息比等额本金或许更划算。

五、什么情况下选择等额本金,什么情况下选择等额本息呢

1、这两种情况最好选择等额本金:

第一种:如果你属于购房投资的,因为不能时间太长,时间越长资金压制就越久,投资最怕的就是时间等待,要不然怎么国家调控都是5年限售呢,就是为了憋屈投资者。贷款要尽快还完,然后利用房子进行再次资金周转和投资。

第二种:首付款特别高的,贷款本金不多,所以按揭贷款最好选择等额本金,因为时间越久利息越多,不划算。

2、这两种情况下最好选择等额本息:

第一种:刚需购房,收入相对较低的。因为收入相对较低,最好不要选择还款压力特别大的,因为生活除了房子还有更多地方需要花钱,手上需要留钱。

第二种:首付比较低的。因为本金较大,就没必要提前还款了。当然一般首付低的都属于刚需,购房不久,经济能力有限,选择等额本息最好不过。

标签:买房 贷款 投资 2018年10月25日 11:33   [查看原文]  
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