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最近几年,朋友买房的越来越多。一方面,是因为前两年房价不断上涨,不少小伙伴担心如果再不上车,就永远买不起自己所在城市的房了。另一方面,也是因为三十而立,结婚的结婚,生子的生子,购房自住的刚需越来越急迫,一咬牙一跺脚,就买了。几乎每个人贷款买房的时候,都会遇到一个问题:我是选择等…

最近几年,朋友买房的越来越多。

一方面,是因为前两年房价不断上涨,不少小伙伴担心如果再不上车,就永远买不起自己所在城市的房了。另一方面,也是因为三十而立,结婚的结婚,生子的生子,购房自住的刚需越来越急迫,一咬牙一跺脚,就买了。

几乎每个人贷款买房的时候,都会遇到一个问题:我是选择等额本息,还是选择等额本金呢?

1、什么叫等额本息和等额本金

首先,我们要搞清两个概念:什么叫等额本息和等额本金?

对房贷有所了解的童鞋可能都知道,房贷的还款方式其实有两种:一种是等额本息还款,一种是等额本金还款。

那么等额本息和等额本金有什么区别呢?

简单来讲,等额本息就是贷款人每个月的还款额都一样,每个月的还款金额里,前期还的利息多,本金少;后期则反过来,还的利息少,本金多。

等额本金则是一种【前紧后松】的还款法。每个月的还款金额里,固定还一定数目的本金。因为本金在不断减少,所以利息也在逐渐减少。随着利息的减少,每月的还款额也在不断降低。

院长举个栗子,大家就理解这两种还款方式的区别了。

前阵子,院长有位朋友在惠州买了套120平米的房,总价125万左右,大约贷了87.5万。

办房贷的时候,他听从销售的建议,选了【等额本息】的还款方式。每个月固定还5726.39元。这个还款额度在他的承受范围之内,因此就选了。

那假如选择等额本金呢?第一个月要还的金额为7218.75元,此后每个月少还14.89元,直至20年后还完。

这样看来,等额本金前期的还款压力真是大多了呢。比如第一个月,7218.75-5726.39=2086.36(元)。等额本金的还款方式足足比等额本息的还款方式多还2086.36元。

两千多元,对普通的工薪家庭来说不是一个可以忽视的小数字。每个月多支出两千多元,对一般家庭来说,很可能造成生活质量的大幅度下滑。

那么,既然等额本息的还款压力小一些,为什么院长还说,对很多人而言,贷款买房的最好选择是等额本金呢?

2、为什么选择等额本金

如果我们从还款压力方面考虑的话,等额本息确实是个不错的选择。前期压力小,而且每个月还款金额固定,对那些记性不太好,会因为少打利息而造成贷款逾期的人群来说,优点也是不少的。而且,大部分银行给你贷款的时候,也的确都是默认推荐等额本息还款的。

这不是说银行藏着什么猫腻,事实上,无论“等额本息”和“等额本金”,其实并没有优劣之分。

但是正像我们前文所说,等额本息还款方式下,每个月的还款金额里,前期还的利息多,相应地,还的本金少。

这就会导致一个惊人的结果……

在上面那个例子里,8年后,其实他的贷款本金才还了25.2万左右,而利息却已经还了约29.7万。

也就是说,在相当长的日子里,他每个月的还款,其实很大一部分是在还银行的贷款利息,而本金却还的还没有利息多。

如果选择等额本金的还款方式呢?8年中,他的本金已经还了35万,利息还了约27.5万。这样一对比,我们就可以很明显地发现,选择等额本金的还款方式,还的本金比等额本息的多了很多。

两种还款方式这种细微的差别,在你想要提前还贷的时候,体现得特别明显。

比如上面的这位朋友,他买房主要就是为了投资,因此一旦房子出售,就会提前还清贷款。而更多的人,因为贷款的压力,也不愿长期背负二三十年的贷款生活,而会选择提前还贷(当然这种行为是否妥当,我们以后的文章中再讨论。如果感兴趣,可以在小赢学院公众号回复提前还贷四个字,告诉你真相)。

那么当我们要提前还贷的时候,会出现一种什么样的情况呢?

就是在等额本息的还款方式下,我们会发现,我们还有大量的本金还没有还。

因为前期还贷,主要还利息去了,现在想提前结清贷款,却发现利息已经被银行收走了,剩下要还的大部分是本金。之前辛辛苦苦的每个月的月供,大部分都给银行打工了。

而等额本金的还款方式的话,因为每个月固定在还一定数目的本金,还的越久,本金就剩的越少,提前还贷的话,相应要还的贷款就少了很多了。

3、等额本金还的利息比等额本息少

所以,如果你在买房的时候就有打算未来提前还贷(事实上很多人觉得二三十年的房贷太长,或者想要买二套房,都会提前还贷),而且条件允许的话(这里的条件允许是指你能承受一开始的较高的月供),等额本金其实是比等额本息更值得选择的还款方式。

而且,由于等额本金前期还的本金比较多,选择等额本金的还款方式,总的还款利息也比等额本息的利息少。如果你的贷款额度大,有时因为两种还款方式的不同,利息还会相差数十万。

为什么等额本金和等额本息的利息,会差别这么大呢?

从上面院长讲述的两种还款方式的还款原理中我们应该知道,之所以等额本息的最终利息高,等额本金利息低,是因为我们每个月占用银行的本金不同造成的。

等额本息,每个月的还款金额里,前期还的利息多,而还的本金少。还的本金少,自然说明你占用银行贷款更多、时间更长,自然利息就要高一些了。并不是银行设计要多赚你的利息。

而等额本金则恰恰相反,你每个月还给银行的本金多了,整体利息自然就少了。

所以,如果你的经济能力还不错,一方面自己在未来二三十年中可能提前还贷,另一方面也不想付太多利息给银行,那么当然最好就是在办理房贷时选择【等额本金】的还款方式了。


标签:购房 经济 房产 2018年06月22日 10:39   [查看原文]  
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